El Podcast de la Zona Legal (T3, E3): Tips: Compra De Bienes Raíces Como Inversión en Florida

Transcript

Presentadora: Regina M. Campbell, Esq., The Campbell Law Group (TCLG)

Invitado: Lucilo Ramos, Jr., abogado de bienes raíces certificado por la Junta de Florida, The Campbell Law Group

Invitada: Virginia Mansilla, asociada internacional, abogada de Argentina admitida en Nueva York, The Campbell Law Group

Presentación

Regina Campbell: Hola, yo soy Regina, tu presentadora. Hoy, bienvenidos al podcast de La Zona Legal, presentado por The Campbell Law Group. Y quiero dar un bienvenido a todos, hermanos y hermanas que están allá afuera, y gracias por compartir y estar aquí con nosotros hoy. Tenemos unos expertos que son bien buenos, van a tener mucha información para nosotros, y son parte del equipo de The Campbell Law Group.

Primero vamos a echar para atrás un poquito y hablar un poquito sobre el último invitado que tuvimos, que fue el señor Pablo Gomez, que pudo brindarnos información sobre los beneficios de tener un experto certificado de bienes raíces en divorcios, que maneja las ventas de bienes inmuebles... No me va a salir español hoy, parece. En casos de derecho familiar. Asegúrese de ver su episodio, en que profundizamos su experiencia al proporcionar recursos a la comunidad legal, como informes de títulos, y proporcionar valores justos del mercado a los expertos judiciales.

Pero, bueno, estoy bien entusiasmada para presentarles a todos los abogados del equipo de The Campbell Law Group. Y hoy el tema es algo que creo que es muy importante, y son los expertos que tienen mucha información, expertos que nos pueden ayudar a nosotros con lo que vamos a hablar hoy: tips para la compra de bienes raíces como inversión en Florida. Y pienso que esto nos va a ayudar mucho a entender lo que está pasando en este mercado.

Primero tengo el placer de presentarles al abogado Lucilo Ramos Jr. Es un abogado de bienes raíces certificado por la Junta de Florida. Ha estado practicando desde 1992, representando a los clientes en todos los aspectos de transacciones y litigios inmobiliarios. No me va a salir hoy. El señor Ramos ofrece seguros de título y servicios de cierre para propiedades comerciales y residenciales como agente de Attorneys' Title Fund Services y Old Republic. El señor Ramos ha representado a compradores, vendedores y prestamistas en cientos de transacciones, si no miles de transacciones. Ha estado involucrado en transacciones simples en efectivo de propiedades de $70,000 a transacciones complejas, no me va a salir hoy, parece, complejas de propiedades comerciales y multifamiliares valoradas en decenas de millones.

También tenemos una asociada internacional, Virginia Mansilla. Es una abogada de Argentina, admitida en el estado de Nueva York, el bar de Nueva York. Con más de 14 años de experiencia asistiendo a los compradores e inversionistas extranjeros como asesora en la compra de casas e inversiones aquí en Estados Unidos. Es una ejecutiva orientada a resultados que ha estado involucrada por más de 20 años asesorando a los clientes en transacciones complejas en los mercados de Estados Unidos e internacionales. Sus sectores de especialidad incluyen bienes raíces, telecommunications, negocios, contratos y cumplimiento normativo.

Virginia es también una abogada en Argentina. También es parte, como asociada internacional, aquí con The Campbell Law Group. Y Lucilo también está con nosotros como of counsel, como el experto en bienes raíces, leyes de bienes raíces aquí. Bienvenidos a ustedes.

Virginia Mansilla: Gracias, Regina. Muchas gracias.

Lucilo Ramos: Gracias.

Regina Campbell: Sí, parece que me falta un poquito de café esta mañana, pero... Qué bueno, gracias. Estoy muy agradecida que estén aquí con nosotros, los dos de ustedes. Y como nosotros hemos hablado varias veces en la oficina, vemos tantos diferentes problemas que han existido, muchos inversionistas que vienen aquí a Florida y han tenido problemas. Vienen de otros países, no conocen el sistema. Y como muchas veces Virginia dice, hay como un millón de formas de hacer la cosa mal hecha y solamente una de hacerla bien hecha.

Y nosotros hemos escuchado muchas historias que son difíciles, pérdida de dinero, muchas estafas que pasan, especialmente con inversionistas que no saben el mercado. También no conocen el uso y la función del abogado y cómo te podemos ayudar en este sistema. Aquí tenemos hoy los dos expertos para poder contestar varias preguntas que mucha gente tiene y ayudar a los inversionistas y a todos los que quieren venir aquí a Florida a cuidarse, a saber cómo navegar estas aguas, como se dice.

Empezamos con Lucilo. Hemos discutido nosotros la importancia y los beneficios de tener un abogado de bienes raíces antes de comprar unos bienes raíces como inversión en Florida. Háblame un poquito, porque eso es tan importante.

Por qué tener un abogado en el cierre

Lucilo Ramos: Bueno, en las transacciones en la Florida hay muchos casos donde los clientes deciden comprar una propiedad sin tener un abogado, y se puede hacer, pero hay situaciones donde hace falta tenerlo. Entonces, una de las cosas que no entienden es que el cierre se puede hacer con una compañía de título donde nadie que trabaja en esa compañía es abogado. Hay compañías de título donde sí hay abogado, y hay bufetes de abogados que hacen cierres también. Entonces uno dice: bueno, ¿cuál de esas es mejor? La compañía de título donde no hay abogado no tiene el personal entrenado para ver específicamente los problemas que pueden surgir.

Y la transacción de real estate, de bienes raíces, toca muchas diferentes áreas de derecho. Estamos hablando no solo de lo que es la propiedad misma, pero hay problemas de bancarrota, problemas de gravamen por sentencia de daños y perjuicios. Hay asuntos, como vieron en el podcast anterior, problemas que surgen de divorcios, problemas que surgen cuando hay un difunto, un dueño difunto. Sin el abogado es muy difícil, porque las compañías de título, o los agentes, no tienen entrenamiento para lidiar con esos asuntos. Muchas veces tienen que depender de la compañía que asegura el título para guiarles, y los que están dentro de esos aseguradores no están tan cerca a la transacción para conocer todos los asuntos que pueden salir de esa transacción, y es mejor tener alguien ahí presente.

Lo que hemos visto en muchas ocasiones es que, bueno, aquí por lo menos en los Estados Unidos, históricamente, dentro de todas las personas que juegan un papel en el cierre, el abogado es en el que los clientes menos confían. Y es algo lamentable, porque nosotros tenemos unas reglas de ética profesional más altas que cualquier otro que juega papel en el cierre. Podemos perder la licencia, y al perder la licencia perdemos la manera de ganarnos nuestra vivencia. Así que tenemos, creo que se puede discutir, pero tenemos, creo, un interés mayor para que todo salga bien.

Lamentablemente, eso a veces nos da la reputación de que si traes el abogado te va a dañar el cierre y la transacción, o que van a encontrar algo malo. Pero si no encuentran algo malo al principio, luego bastante lo van a encontrar. Y uno que compra con el problema que dejó un vendedor anterior, cuando vaya a vender, el problema es de ellos, no del vendedor anterior. Entonces es importante tener alguien ahí que lo represente y que mire todo lo que está pasando, para que no vayan a invertir miles de dólares para comprarse un problema.

El contrato y la compañía de título

Regina Campbell: Sí, esto tiene mucha razón. Muchas veces es lo que se llama en inglés deal killer, ¿verdad?, que los abogados son los que matan la transacción. Pero la verdad es que muchas veces, especialmente al principio... Y Virginia nos va a poder decir un poquito también, porque ella también es realtor aquí en Florida. Ella lo ha visto de otro punto de vista, pero con los ojos legales que tiene, y entiende cómo los contratos son bien importantes también desde un principio.

Yo he visto muchas veces que los contratos no son claros en lo que está incluido, no incluido. Si eres un comprador de afuera, no entiendes quizás también qué son las asociaciones, los gastos extra, los impuestos, si las quieres hacer como un Airbnb y la propiedad tiene limitaciones en donde las pueden hacer. Eso es además de, como está diciendo Lucilo también, cosas con título. Si uno escucha, por ejemplo, que están pasando un divorcio, una bancarrota, ya como abogado uno sabe que tiene que estar pendiente de que ese título está limpio y que no hay otros problemas contra la casa, hipoteca contra la casa o casos legales que están afuera que pueden tener un reclamo, reclamar un interés en la casa.

Es algo que es bien importante, pero ellos se molestan. Y hay veces, después, yo he visto también, y Lucilo me puede decir también: "Ellos me dijeron que esto está incluido en el contrato y que me van a reducir esto y me van a hacer esto y esto y esto". Y cuando miro el contrato, al cierre, nada de eso dice eso. Y ya se firmó el contrato. Y como Lucilo también estaba diciendo, las compañías de título no son parte de un bar, no tienen licencia ni el permiso de dar aviso legal como un abogado aquí en Florida. Habla un poquito sobre esa intersección, Virginia, dentro de la ley de real estate, como tú lo has visto, y lo que Lucilo está diciendo también.

Virginia Mansilla: Exacto. Sí, yo puedo contar mi experiencia, como he sido asesora en bienes raíces, en propiedades, por más de 14 años. O sea que puedo contarlo de los dos puntos de vista, como tú dijiste, Regina. Y los clientes, bueno, casi todos mis clientes son inversionistas de Latinoamérica, y realmente las leyes, el sistema, todo es muy diferente, muy diferente, y a veces les cuesta entender, incluso por el mismo idioma.

Pero volviendo a lo del contrato en general, justamente entre los realtors es como que el abogado es el que mata la negociación, mata el contrato, es este deal breaker, porque siempre nos tildan de estar buscando las comas y los puntos sobre las íes. Pero es sumamente importante. He visto muchos contratos en los que dicen: "No, pero el vendedor me dijo que eso estaba incluido", o "No hay problema aunque pase un día más de la inspección". No, sí hay problema. Porque a veces sale todo bien y no hay ningún problema, pero he visto contratos donde están comprando la propiedad totalmente amoblada y no hay ninguna descripción de los muebles.

Por ejemplo, es muy importante, y los clientes no lo saben, que hay cláusulas que les permiten salir del contrato, por ejemplo, el análisis de los documentos del condominio. En la mayoría de los casos se solicitan, pero nadie los revisa, porque el cliente no tiene un abogado. Entonces, después encuentran que en vez de estar comprando en un condominio están comprando en un co-op, o en una cooperativa, o están comprando con regulaciones que no les permiten, por ejemplo, como tú dijiste, un Airbnb, cuando creen que están comprando en un edificio que sí lo permite. Todo eso lo tiene que revisar un abogado, y eso es desde el principio, desde el comienzo de la transacción, en la negociación.

Lo ideal es que el abogado revise el contrato antes de que se firme, o que esté sujeto a la aprobación del abogado. De lo contrario, ya es tarde. Hay problemas que surgen después en el camino, como si una de las partes fallece, o si hay un problema con la contingencia de financiación, o una violación en la propiedad, cómo se soluciona. Pero es muy importante desde el comienzo tener la asesoría de un abogado. O sea, el abogado va a ver todos los aspectos legales y va a tratar de proteger a su cliente, y el realtor está, con su experiencia, para poderle encontrar la mejor propiedad al mejor precio que el cliente busque. Y los dos hacen un trabajo profesional excelente, pero tiene que ir de la mano de un abogado.

Respecto a la compañía de título, quería hacer una aclaración. Muchos clientes, sobre todo los compradores, tienen derecho, con la cláusula, a elegir la compañía de título; sobre todo en financiación es un derecho. Y el vendedor dice: "Bueno, yo uso la misma compañía de título". Hay que hacer la aclaración de que eso es peligroso, porque la compañía de título no está realmente representando los intereses de la otra parte. O sea, no está defendiendo a ese cliente en caso de que surja un problema, y ellos no están capacitados legalmente ni están habilitados legalmente para hacerlo.

Entonces, no sé si tú, Lucilo, con tu experiencia quieres agregar algo, pero yo lo he visto en muchos casos, y siempre aconsejo a mis clientes que busquen su abogado que los represente, que no por ahorrarse a lo mejor 200, 300 dólares estén en las manos de una compañía de título y de un abogado que está representando a la otra parte.

Lucilo Ramos: Una cosa, Virginia, eso es un punto: en una transacción donde hay financiamiento, la compañía de título o el abogado que está haciendo el cierre, a quien representa, el cliente de ese abogado o de esa compañía de título, es el banco. No es ni siquiera el comprador que lo escogió. Es muy bueno, cuando está financiando, que tenga abogado el comprador y también el vendedor.

Propiedades comerciales y compra de negocios

Lucilo Ramos: Y un punto más que quería hacer, que no se había mencionado aquí, como estamos hablando de propiedad de inversión, que puede ser residencial y comercial. En la Florida, si usted decide no usar abogado, el realtor puede preparar su contrato en caso residencial, pero en el comercial no tienen autoridad. Entonces le hace falta un abogado que le prepare el contrato. Hay un formulario que tienen los realtors para comerciales, pero le faltan muchos términos. Y normalmente, cuando ves un abogado usar ese formulario, que se llama commercial contract, contrato comercial, siempre tienen un documento añadido a ese contrato con los términos que son importantes y que no están en el formulario. Así que de esa parte, si estás buscando propiedad de inversión comercial, industrial, definitivamente le va a hacer falta abogado.

Virginia Mansilla: Sí, totalmente de acuerdo. Específicamente con las propiedades comerciales es una transacción mucho más compleja, y realmente se necesita el asesoramiento de un abogado. Y en residencial también, algo que muchas personas no saben: hay realtors que se ponen a hacer agregados, anexos, y tampoco están capacitados, no están capacitados para redactar un anexo, porque los contratos estándares que permite la asociación de realtors justamente son aprobados por el Florida Bar, por el bar de la Florida, y son estándares; no se pueden agregar anexos. Eso es muy importante, y uno se encuentra a veces que lo hacen, o lo agrega el mismo cliente, pero no tienen el asesoramiento legal y puede haber errores.

Regina Campbell: Especialmente los contratos comerciales son mucho más complicados y tienen mucha más responsabilidad. Muchas veces la persona que está adquiriendo es responsable por el techo, y por todas las cosas dentro: el mecánico, el aire, el plomero. Son un poquito diferentes cuando, bueno, están comprando, rentando un lugar comercial. Pero se trata de si pueden abrir, a qué hora pueden abrir, cuáles son los parqueos, qué pueden hacer los clientes. Dependiendo de qué tipo de negocio tienes, tienes que asegurar que tienes el derecho a hacer todo lo que tú estás pensando hacer en ese espacio, que está en el contrato.

Lucilo Ramos: Esa es la clave, porque muchas veces hay preguntas de si en el negocio van a comprar el nombre del negocio, si pueden transferir las licencias del negocio que está existente. Si hay inquilinos, se tiene que ver cómo se consigue la información de los inquilinos, el traspaso de los contratos de arriendo. A veces, si se está comprando el negocio, un negocio en la propiedad comercial, se tiene que ver cómo se dividen los impuestos de venta que hay aquí en la Florida.

Una de las cosas buenísimas de la Florida es que no hay impuestos sobre los ingresos, income tax. El único income tax, o impuesto de ingresos, que hay aquí es federal, el del gobierno de los Estados Unidos, pero en la Florida no. Pero sí hay impuestos de venta y hay impuestos sobre bienes raíces. Entonces eso de la venta es importante cuando se está comprando no solo bienes raíces, pero el negocio que está situado ahí. Y hay muchas otras cosas, dependiendo del tipo de negocio o el uso de esa propiedad comercial, que hacen lo comercial muy complejo comparado a residencial.

Regina Campbell: Miren, vamos a empezar solamente con las diferentes zonas que existen: unas zonas que son para mezclar, otras que son para comercial solamente. Son cosas que, si compra un negocio o quiere poner un negocio dentro de uno de estos edificios o rentar un lugar, tiene que, como está diciendo Lucilo, asegurar que lo puede hacer. Por ejemplo, no puede poner un warehouse en un lugar que no lo permita, que no está zonificado para ese tipo de propiedad, para ese uso. Es complicado, es bastante complicado.

Y yo también he representado a muchos inversionistas que compran negocios, por ejemplo, con lo que se llama un asset purchase agreement, que están comprando bienes de una compañía, porque muchas veces hay razón para no comprar las acciones, por ejemplo, de la compañía existente. Pero se olvidan que tienen que también hablar con el landlord si van a usar la locación donde el negocio anterior trabajaba, funcionaba, operaba. Entonces, esa persona no tiene el derecho de asignar, de transferir el lease, el acuerdo con el landlord, a ellos mismos, al nuevo comprador. Mucha gente compra los bienes y después el dueño de la propiedad puede decir: "Bueno, no. Yo no te conozco, yo no te tengo que rentar a ti, yo estoy rentando a este otro negocio. Compraste todos los bienes, pero no puedes operar de este lugar". Es complicado.

Lucilo Ramos: Una vez, había gente que quería comprar un negocio de eso, creo que era de jugos, y me salí de mi papel como abogado y tomé el riesgo de darles un poquito de consejo de negocio, solo porque son familia de familia. Habían llegado a un acuerdo en el precio, y cuando les empecé a preguntar: "¿Vas a recibir licencias transferidas?". No. "¿Te van a dar lista de los clientes que tienen contrato con ellos?". No. Así que los clientes se podían ir cuando se cambiaba el negocio. "¿Te están dando inventarios?". Sí. "¿Te están dando equipos?". Los equipos eran un forklift viejísimo, un camión que tenía como 15 años y estantes comerciales.

Y lo que quedaba del contrato de arriendo era, creo, dos años nada más, que para un negocio es poco tiempo, es poco tiempo. Entonces cambiaron de mente y empezaron de nuevo, en vez de comprar uno existente, y hasta el día de hoy están funcionando. Esto hace 10 años.

Regina Campbell: Y me alegro, porque muchas veces veo, la verdad, gente que firma contratos y no piensa solamente en los bienes raíces, sino en lo que están comprando, qué está incluido en el contrato. Compraste un negocio, pero, como decía, ¿qué compraste? Si no está claramente en el contrato lo que compraste, se puede hacer argumento legalmente que no está incluido. Imagínate, un nombre que tiene beneficio. Vamos a decir que un producto tiene una asociación con un nombre, pero el nombre no se está vendiendo. Tú me entiendes, tú sabes. ¿Qué estás comprando también?

También tienen que mirar lo que reciben: verifiquen, verifiquen que están recibiendo el dinero que están diciendo que van a recibir. A veces no saben, pero digo también: verifica que de verdad van ganando el dinero que están diciendo, verifica con los récords del estado de Florida si están pagando los impuestos de venta. Son diferentes cosas que también, cuando uno compra un negocio, tiene que pensar en total, en todo, tú sabes. El bien raíz es bien importante también, porque de eso va a estar operando, tú sabes.

Consejos para invertir en Florida

Regina Campbell: Yo empiezo esta pregunta con Virginia esta vez, a ver si la puede contestar, aunque ya lo han contestado un poquito en nuestras conversaciones hoy. ¿Cuáles son algunos consejos útiles para aquellos que buscan comprar y vender inmuebles...? No me va a salir hoy. En Florida. No sé por qué no me sale hoy.

Virginia Mansilla: Inmueble de inversión.

Regina Campbell: Sí, sí, inmueble de inversión.

Virginia Mansilla: Bueno, básicamente, empezar con tener un buen profesional que los asista, tanto en la parte de propiedades, de real estate, como de abogados, por todo lo que estuvimos conversando. Y obviamente, dependiendo del tipo de propiedad, de residencial, digamos, lo más simple, a comercial, a comprar negocios, mucho más sofisticado, tiene que ir acompañado. Aquí Miami, como lo dijo Lucilo, tiene muchos beneficios de inversión, impositivos, por la ubicación, que es una puerta de entrada y salida realmente para cualquier lugar del mundo, lo que lo hace un lugar ideal para invertir, tanto residencial como comercial. Especialmente en los últimos años, en el último tiempo, ha habido un gran incentivo para traer compañías a Miami.

Pero es básicamente eso: asesorarse, estar bien informado, asesorarse, ir de la mano de un buen profesional, un buen abogado que los asista, porque, como ya hemos mencionado, hay muchas cosas que hay que cubrir, evaluar antes de comprar, para evitar dolores de cabeza futuros. Muchos puntos ya los mencionaron Lucilo y Regina: si hay un divorcio, si hay una bancarrota, si una persona fallece, hay responsabilidades; evitar responsabilidad en caso de potenciales demandas. Hay muchas cosas que se pueden evitar si antes de comprar uno está bien asesorado. Esos serían mis consejos antes de invertir en Miami. Y no dejarse llevar a veces por todo lo que "me han dicho", "es que ahora se hace esto". Hay muchas cosas que se dicen, que se leen, pero que no son reales o que no aplican a todo el mundo.

Entonces creo que tienen que estar bien acompañados para que después fluya todo tranquilo y al momento de vender no haya obstáculos. Por ejemplo, uno de los obstáculos más grandes siendo extranjero es la retención de impuestos. Por eso tiene que estar asesorado bajo qué figura legal debe comprar un inmueble, porque me ha pasado con clientes que dicen "yo quiero vender", y veo que está a título personal y son extranjeros, y va a haber una retención de impuestos. Después se puede evaluar si se devuelve todo, pero a lo mejor pasan meses antes de poder tener ese dinero, y la persona lo puede necesitar.

He visto muchos casos de extranjeros, muchos de mi país, en que la persona fallece, está sola en la propiedad, y todo eso es un dolor de cabeza para las personas, para los herederos, porque no están aquí, no conocen las leyes, no saben cómo venir, y es sumamente costoso. Entonces, básicamente, ese sería mi aporte para los inversionistas que decidan comprar en Miami.

Retención de impuestos y estructuras para extranjeros

Regina Campbell: Lucilo, también quiero preguntarte la misma pregunta. Y también, antes de que empecemos con esa pregunta, quiero hablar un poquito sobre los inversionistas que compran bienes raíces aquí y tienen gente rentando su lugar: qué dolor de cabeza hay cuando la persona empieza a no pagar, qué beneficio tiene tener un abogado presente para ayudar en sus circunstancias.

Lucilo Ramos: Para los consejos, Virginia había mencionado la retención de impuestos. Eso creo que es la clave, el problema más grande que tienen que enfrentar personas viniendo aquí, inversionistas extranjeros, porque ahí les retienen. Para que tengan idea, uno vende una propiedad y el 15% del precio de la venta lo tiene que retener. Lo hace la gente del cierre, el abogado que hace el cierre, pero lo están haciendo al beneficio del comprador, que en sí es el responsable para estar seguro de que el vendedor paga los impuestos.

Y entonces hay maneras de evitar eso, pero ninguna es muy buena. Pero sí hay maneras de evitarla. Una es, por ejemplo, como lo había mencionado Virginia, de las personas que vienen aquí y compran individual y fallecen: casi es mejor que compren en forma de un negocio, hablo de una compañía de responsabilidad limitada, o una corporación, o una sociedad anónima, creo que le dicen los latinos, por razón de que ahí la compañía o la sociedad no fallece con el individual, se mantiene ahí. Y entonces quizás es más fácil para los herederos o los dueños que se quedan manejar el negocio sin tener que hacer mucho en la corte para administración de los bienes del difunto.

Pero eso tiene sus problemitas también, porque aquí, por ejemplo, una compañía de responsabilidad limitada, lo que llaman en inglés limited liability company, que es muy popular como una forma de sociedad, si hay un solo dueño, le llaman miembros, si es un solo dueño, al momento que vayan a vender la propiedad, esa compañía o sociedad se considera como si no existiera, y que el vendedor de verdad es ese solo dueño de la compañía, de la sociedad. Y si ese solo individual, ese extranjero, no es lo que se considera un pagador de impuestos de los Estados Unidos, ahí se le va a retener el 15% del precio.

Entonces uno tiene que hacer otras cosas, lo que le mencioné anteriormente, que puede ser costoso, porque uno puede hacer esa misma compañía pero teniendo dos dueños o más, y entonces ya no se considera que es el individual nada más. O se puede hacer una corporación, una sociedad que se usa para las compañías grandes, pero a esa sociedad le cobran impuestos dos veces: una vez a la corporación y la otra cuando esa corporación distribuye las utilidades a los accionistas. Entonces eso es doble impuesto, pero por lo menos cuando vayan a vender no le retienen el 15% de la venta.

Inquilinos, desalojos y las nuevas reglas en Miami-Dade

Lucilo Ramos: Y entonces, cuando compras aquí con inquilinos, no creo que hay diferencia entre personas que son ciudadanos americanos que son dueños y personas en el extranjero. Es solo la logística de que, si el inversionista no está aquí presente, entonces es un poquito más difícil para el abogado lidiar con eso, porque hace falta declaraciones juradas probando cuánto se le debe, cuánto debe el inquilino, si es por falta de pagar. También hace falta una declaración de que el inquilino no está en el ejército a la hora de hacer el desalojo de la propiedad. Pero parte de eso es lo mismo, sea la persona ciudadana o extranjera.

Es un proceso que se demora. Cuando es falta de pagar impuestos, si el inquilino no se aparece en la corte para defenderse, se puede demorar como un mes, mes y medio, del momento que uno empieza el proceso para desalojar al momento que la policía llega ahí para ayudarte a desalojar físicamente todos los bienes del inquilino. Y el trato es lo mismo con lo comercial.

La única cosa que empezó hace poco, eso fue en mayo del año pasado: el condado de Miami-Dade, que incluye Miami, Hialeah, Coral Gables, etcétera, hasta Homestead, los comisionados del condado, que son los que manejan el gobierno aquí, decidieron que si un dueño quiere cancelar un contrato de arriendo residencial, como por ejemplo en un edificio de apartamentos, y el inquilino estaba al día con la renta, solo es que el dueño quería cancelar el contrato, quizás un contrato de mes a mes, no un contrato de un año, ahora se le tiene que dar un aviso de sesenta días al inquilino antes de empezar el proceso legal en la corte, en el tribunal, para desalojar. O sea, si no se aparece en la corte, se va a demorar noventa días.

Antes de esta declaración del condado de Miami-Dade, y en cualquier otra parte del estado, yo no conozco otro condado, hay 67 condados en la Florida, no conozco otro condado que tenga este mismo requisito de 60 días. Así que si estuvieras funcionando bajo el estatuto de la Florida, en este caso, con el arreglo y contrato de arriendo de mes a mes, es solo 15 días antes de cualquier período de mes. Así que de 15 días lo han puesto a 60 días para cancelar. Eso es otro problema con el que se tiene que lidiar.

Regina Campbell: Y bueno, yo creo que también lo hicieron porque las rentas... hay mucho, hay mucho cambio. Muchas veces quieren cancelar su contrato para sacar más renta, ¿verdad?, porque aquí todo ha subido bastante. ¿Esa es la razón por la que la ciudad de Miami lo cambió, Lucilo?

Lucilo Ramos: Sí, esa protección, sí. Aquí parece que entre la pandemia del 2020 y luego la economía nacional, que está un poquito revuelta, estamos más o menos, si no en recesión, cerca de recesión económica, ha subido mucho la renta aquí en la Florida de todos modos. Porque, estamos hablando también de por qué es beneficioso venir a la Florida a hacer inversión: la Florida sigue siendo uno de los mejores lugares del país para invertir. Aquí todavía están mudándose más personas de otros estados que saliendo de la Florida, y van muy bien aquí las cosas, y no está el impuesto de ingresos. Pero sí ha subido mucho el arriendo mensual. Entonces el condado, para tratar de ayudar a las personas que no ganan mucho dinero, de bajos recursos, ha puesto este requisito para darles oportunidad de encontrar otro lugar.

Virginia Mansilla: Correcto. Junto a esa normativa también, hablando del incremento de las rentas, es que, por un lado, sigue siendo muy atractivo, a diferencia de otros estados que ponen una limitación, un techo en los aumentos de rentas. Pero por otro lado, debido a ese gran incremento, que fue 50% o más en muchos casos, fue muy abrupto, muy súbito, pusieron una restricción: que para la renovación de contratos de alquiler hay que avisar con 60 días de anticipación si el incremento supera el 5%. El año pasado todos superaban el 5%. Pero es una pequeña protección para el inquilino, especialmente los inquilinos de años o los locales, que de pronto se han visto con que su renta se ha duplicado.

Eso está en vigencia, pero a la vez no se ha puesto un techo. O sea, existen los 60 días. Lo peor que puede pasar es que, si el inquilino decide no renovar, haya que esperar esos 60 días, y después se puede buscar otro inquilino a la renta de mercado.

Miami para el inversionista latinoamericano

Regina Campbell: Son tan poquitas cosas las que estamos hablando, que es bien importante entender este mercado y las razones por qué necesariamente hay que tener un abogado y hacer las cosas bien hechas. Yo sé que los tres tenemos muchas historias. A veces, como Lucilo estaba diciendo hace un poquito de tiempo, los abogados son como los malos. Pero muchas veces los realtors o title companies, o los otros profesionales, recuerda que ellos no son los que se quedan con el contrato. Ya después que está firmado, está firmado. Entonces es fácil decir "no te preocupes, eso está incluido", y eso se entiende. Pero aquí en los Estados Unidos, si no está escrito en blanco y negro, es bien difícil, y el error que hiciste te va a costar mucho más de lo que es pagar un abogado al principio para ayudarte.

Yo creo que todos tenemos un mensaje, de verdad. Yo creo que todos escuchan esas historias. Y no sé si tienen otros tips para todo el mundo que está mirando y que quiere saber un poquito más. Yo sé que hablamos bastante de Florida. Virginia, ¿tienes algo en particular que tú has visto, de gente que vino de Argentina, de Suramérica, que es algo especial que puede surgir? Enséñales cuáles son las diferencias, tú sabes, que existen en los sistemas, y por qué es difícil navegar aquí.

Virginia Mansilla: Sí, bueno, el proceso como tal es muy diferente. El proceso de compra, de cierre, es bastante diferente acá. Hay muchas regulaciones por tema de fraude, de lavado de dinero y demás que hay que seguir, pero si uno las sigue, no hay ningún tipo de dificultad. Sí, bueno, agregando un poco a todo lo que ya hablamos, puedo decir que Miami me parece la ciudad ideal para una persona de Latinoamérica para ingresar o comenzar su sueño de inversión, digamos, por todas las dificultades que está atravesando la mayoría de los países en Latinoamérica. Aquí van a encontrar una seguridad jurídica, una seguridad económica que lamentablemente en la mayoría de nuestros países falta.

A diferencia de nuestros países, y a veces les cuesta comprender, es que no van a tener un rendimiento, una tasa de rendimiento de un alquiler como se ve en Latinoamérica, porque, bueno, la inflación es increíble en nuestros países, entonces todo se va duplicando, triplicando día a día. Pero sí va a ser constante y va a ser algo seguro. Yo hace más de 20 años que vivo aquí en Miami, y realmente he visto diferentes crisis, diferentes etapas, y siempre se ha recuperado Miami. Incluso después de la crisis del 2008, y ahora con la pandemia, ha sido una de las ciudades que más rápido se ha recuperado en cuanto a precios de propiedades. En cuanto a las rentas, ni hablar, se han disparado los precios, como recién conversamos, aquí en Miami.

Pero realmente ha sido una ciudad en que no han caído; al contrario, está creciendo cada vez más, y las posibilidades de tener una renta segura realmente son muy buenas en Miami. A diferencia de lo que es Latinoamérica, uno puede tener su dinero en el banco, todas las rentas se depositan en su banco, y sabe que ese dinero va a estar ahí, que nadie se lo va a tocar, que va a seguir teniendo un valor. Y eso es, creo, lo más importante para un inversionista de Latinoamérica.

El proceso es diferente, sí, hay muchas cosas diferentes, hay cosas que hay que entender, pero para eso estamos nosotros: para asistirlos, llevarlos de la mano, para que nos consulten. Y tenemos la experiencia de muchos años, no solo de ser residentes de aquí, sino de experiencia profesional. Así que, bueno, eso creo que sería mi aporte y mi opinión para dirigir a los inversionistas latinoamericanos.

Regina Campbell: Qué bueno. Yo creo que con eso... No sé si tienes otros puntos que quieres poner también, Lucilo.

Lucilo Ramos: No, yo creo que hemos cubierto mucho de eso. El punto de Virginia de que Miami en particular ha salido de muchas crisis... Aquí en los Estados Unidos, no sé si en otras partes del mundo, les encantan los nombres, igual que, no sé si se dice en español, las abreviaciones: a cualquier organización, en vez de nombrarla, usan las primeras letras de cada palabra. Y aquí en Miami el nombre es Magic City, la ciudad de magia, porque ha salido de tantos problemas: del huracán del año 26, de muchas cosas. En 2008, en lo económico, en mi vida, por lo menos en mi vida profesional, es la primera vez que he visto valores de bienes raíces, inmobiliarios, bajar, pero fue temporal. Ahora las propiedades son quizás el doble de lo que estaban antes de que empezara la crisis de 2008. Así que aquí no creo que te vaya a faltar nada, mientras que estés bien asesorado con las leyes de impuestos, de bienes raíces, etcétera. Y entonces por eso les quisimos presentar este podcast.

Regina Campbell: Sí, perfecto. Y yo creo, Lucilo, si no me equivoco, también están diciendo que muchas de las otras ciudades en Estados Unidos están como empezando un correction, corregir un poquito el mercado que está un poquito alto. En Miami eso no existe. Sigue, sigue. Los otros van para abajo corriendo y nosotros vamos para arriba, vamos para adelante. Y aquí se puede encontrar cafecito por todos lados, música latina por todos lados.

Virginia Mansilla: Es un punto muy importante que comentaste, Regina, porque, sobre todo para los que hablamos español, Miami es la capital de Latinoamérica. O sea, es muy importante esa barrera de idioma y cultural. Creo que al llegar acá no están en sus países, pero se sienten bastante a gusto en todo sentido, y creo que ninguna otra ciudad de Estados Unidos puede brindar eso.

Regina Campbell: Eso es cierto. Con eso terminamos el podcast, y les quiero dar muchas gracias por acompañarnos en el podcast, Lucilo y Virginia, y por toda la experiencia que tienen. Y espero que haya ayudado a todo el mundo que está escuchando y que ve este video. Por favor, si necesitan cualquier ayuda, este equipo aquí en The Campbell Law Group les puede ayudar, ya sea con un problema de negocio o de bienes raíces. Estamos aquí para ustedes. Y por favor, sígannos en todas nuestras redes sociales. Quiero darles gracias y muchas bendiciones a todos los que están ahí. Muchas gracias.

Virginia Mansilla: Muchas gracias.