Transferencias a Entidades Extranjeras: ¿Es Constitucional?
El 8 de mayo de 2023, el Gobernador Ron DeSantis promulgó el Proyecto de Ley del Senado 264, mejor conocido como la ley de “Transferencias a Entidades Extranjeras” (Conveyances to Foreign Entities). La ley contiene tres disposiciones estatutarias distintas que prohíben ciertas transferencias de terrenos o propiedades, las cuales se establecen en las Secciones 692.202 a 692.204 de los Estatutos de Florida. La ley también establece las siguientes definiciones en la Sección 692.201:
Los “principales extranjeros” se definen como (a) el gobierno o cualquier funcionario del mismo de un país extranjero de preocupación; (b) un partido político o miembro del mismo de un partido político en un país extranjero de preocupación; (c) una sociedad u otra entidad especificada que tenga su domicilio principal de negocios en un país extranjero de preocupación; (d) una persona domiciliada en un país extranjero de preocupación, y que no sea ciudadana ni residente permanente de los Estados Unidos; o (e) cualquier persona o entidad descrita anteriormente que tenga una participación de control en una entidad legal que haya sido formada con el propósito de ser propietaria de bienes inmuebles en Florida.
Un “país extranjero de preocupación” también es definido por el estatuto, y significa la República Popular China, la Federación Rusa, la República Islámica de Irán, la República Popular Democrática de Corea, la República de Cuba, el régimen venezolano de Nicolás Maduro, o la República Árabe Siria.
Prohibición sobre Tierras Agrícolas
La primera disposición sustantiva, la Sección 692.202 de los Estatutos de Florida, prohíbe la compra de “tierras agrícolas” por parte de “principales extranjeros”.
Bajo el recientemente promulgado Fla. Stat. § 692.202, en general, ningún principal extranjero está autorizado a poseer, adquirir, o tener ningún interés en tierras agrícolas en el estado de Florida. Si dicha persona o entidad adquirió tierras agrícolas en el estado antes del 1 de julio de 2023, puede continuar conservando la tierra, pero debe haberse registrado con el Departamento de Agricultura y Servicios al Consumidor (DOACS) antes del 1 de enero de 2024. Después del 1 de julio de 2023, un principal extranjero también puede adquirir tierras agrícolas mediante testamento o sucesión, a través de la ejecución de un interés de garantía, o mediante el cobro de deudas, si transfiere la propiedad dentro de los 3 años posteriores a su adquisición. En cuanto a los compradores no extranjeros de tierras agrícolas, dichas personas o entidades ahora deben declarar bajo pena de perjurio que no son un principal extranjero, y que están cumpliendo con el Capítulo 692 de los Estatutos de Florida. Si una persona no cumple con el § 692.202, la propiedad está sujeta a confiscación por parte del DOACS. Además, un principal extranjero que compre propiedad en violación de esta sección comete un delito menor de segundo grado, sancionado con una pena de prisión que no exceda los 60 días y una multa de hasta $500.00.
Prohibición sobre Propiedades Cercanas a Instalaciones Militares o Infraestructura Crítica
Además, el Fla. Stat. § 692.203 establece que un principal extranjero, en general, no está autorizado a poseer o tener una participación de control en bienes inmuebles ubicados dentro o a menos de 10 millas de cualquier instalación militar o instalación de infraestructura crítica en el estado de Florida. Una vez más, los principales extranjeros que sean propietarios de dicha propiedad antes del 1 de julio de 2023 pueden continuar conservándola, pero deben haberla registrado con el Departamento de Oportunidades Económicas (DEO) antes del 31 de diciembre de 2023. Al igual que la Sección 692.202, cualquier comprador que adquiera bienes inmuebles dentro de las 10 millas de una instalación militar o infraestructura crítica debe presentar una declaración jurada indicando que no es un principal extranjero y que, por lo demás, ha cumplido con el Capítulo 692. Cabe destacar que a un principal extranjero que sea persona física se le permite comprar una única propiedad residencial de hasta dos acres de tamaño, si no se encuentra a menos de cinco millas de una instalación militar, y la persona cumple con ciertos otros requisitos de visa y/o ciudadanía. En última instancia, si un principal extranjero no se registra a tiempo, está sujeto a una sanción civil de $1,000 por cada día de retraso en el registro. Además, el DEO puede iniciar una acción civil para la confiscación del bien inmueble. Un principal extranjero que adquiera bienes inmuebles en violación de esta sección comete un delito menor de segundo grado, sancionado con hasta 60 días de prisión y una multa de hasta $500.00. Cabe destacar que cualquier persona que venda propiedad en violación de esta sección también comete el mismo delito.
Prohibición sobre la Adquisición de Propiedad por la República Popular China
La siguiente disposición de la recientemente promulgada Parte III del Capítulo 692, el § 692.204, impone una prohibición absoluta sobre la adquisición de cualquier tipo o clasificación de bienes inmuebles por parte de la República Popular China (“RPC”), el Partido Comunista Chino o un funcionario o miembro del mismo, una entidad que tenga su domicilio principal de negocios en la RPC, una persona que viva y tenga intención de permanecer en la RPC, y que no sea ciudadana ni residente permanente legal de los Estados Unidos. El § 692.204 también contiene una excepción para una persona física en cuanto a una propiedad residencial, de hasta dos acres de tamaño, sujeta a ciertos requisitos de visa y/o residencia. Igual que con las Secciones 692.202 y 692.203, si una persona o entidad prohibida es propietaria de una propiedad a partir del 1 de julio de 2023, puede continuar siéndolo, pero debe haberse registrado con el DEO antes del 31 de diciembre de 2023. De manera similar, puede imponerse una sanción civil de $1,000 por no registrarse a tiempo. Además, el DEO puede iniciar procedimientos de confiscación sobre bienes inmuebles adquiridos en violación del estatuto. Una violación del § 692.204 es un delito grave de tercer grado, sancionado con hasta cinco años de prisión y una multa de hasta $5,000.00. Una persona que venda bienes inmuebles en violación del § 692.204 comete un delito menor de primer grado, sancionado con hasta 364 días de prisión y una multa de $1,000.00.
Excepción Diplomática
La disposición final, el § 692.205, crea una excepción y establece que las prohibiciones establecidas anteriormente no son aplicables a un principal extranjero que adquiera bienes inmuebles con un propósito diplomático que sea reconocido, admitido, o permitido por el Gobierno Federal.
Resumen
La recientemente promulgada Parte III del Capítulo 692 afecta a todos los ciudadanos (sean o no principales extranjeros) en el sentido de que ahora deben ejecutar una declaración jurada: (a) en relación con la venta de propiedad agrícola; (b) o de propiedad ubicada dentro de las 10 millas de una instalación militar o instalación de infraestructura crítica, dentro del estado de Florida; y (c) en relación con la venta de cualquier bien inmueble para satisfacer el § 692.204 de los Estatutos de Florida. Además, cualquier ciudadano que venda bienes inmuebles en violación de ciertas disposiciones de la Parte III del Capítulo 692 comete un delito menor de segundo grado, o en algunos casos de primer grado. La subparte también afecta a los principales extranjeros al someterlos a una prohibición de compra de propiedad agrícola en este estado, y de propiedad dentro de las 10 millas de instalaciones militares o instalaciones de infraestructura crítica, excepto en circunstancias muy limitadas, y requiere que los actuales (o futuros) titulares de dicha propiedad se registren con el DOACS o el DEO. Además, a ciertas personas o entidades domiciliadas en la RPC se les prohíbe comprar cualquier bien inmueble en Florida, excepto bajo ciertas circunstancias específicamente delineadas y muy limitadas.
Para el lector promedio, los efectos más evidentes de la promulgación de la Parte III del Capítulo 692 son los requisitos de que se ejecute una declaración jurada en relación con la compra de bienes inmuebles, y las posibles sanciones por vender bienes inmuebles en violación de los estatutos. Si usted es propietario de (a) tierras agrícolas; (b) bienes inmuebles dentro de diez millas de una instalación militar; y/o (c) bienes inmuebles dentro de diez millas de una instalación de infraestructura crítica, y (d) planea vender bienes inmuebles de cualquier clasificación, debe realizar la debida diligencia respecto del estatus del comprador potencial.
Desde una perspectiva académica, aún queda por determinarse si la Parte III del Capítulo 692 podría estar sujeta a escrutinio constitucional. La Corte Suprema de los Estados Unidos ha reconocido que, incluso en ausencia de un tratado, estatuto u orden, una ley estatal puede considerarse inconstitucional si “perturba las relaciones exteriores” o “establece su propia política exterior”. Estas preocupaciones también hacen eco de una cuestión de preferencia (“preemption”), la cual, en esencia, prohíbe a un estado “intervenir” en un “campo de asuntos exteriores que la Constitución confía al Presidente y al Congreso”.
La primera prueba de constitucionalidad del estatuto puede encontrarse en Shen v. Simpson, No. 4:23-CV-208-AW-MAF, 2023 WL 5517253 (N.D. Fla. Aug. 17, 2023). Hasta la fecha, el Tribunal de Distrito de los EE. UU. para el Distrito Norte de Florida ha determinado que los argumentos de inconstitucionalidad del Demandante son, al menos por ahora, insuficientes para justificar una medida cautelar preliminar. El caso continúa en curso, y el estatuto permanece válido y en vigor hasta que un tribunal lo declare nulo.